Verstrenging van het verlaagd verkooprecht

Wat is het verlaagd verkooprecht? 

Het verlaagd verkooprecht is een gunstmaatregel die oorspronkelijk werd ingevoerd om de aankoop van een eerste en enige woning te stimuleren. De gunstmaatregel had als doel vooral (jonge) kopers te ondersteunen bij het verwerven van hun eerste woning. 

Wie aan de voorwaarden voldoet, betaalt slechts 2% verkooprechten in plaats van het gebruikelijke tarief van 12%. 

Deze voorwaarden om van het 2%-tarief te kunnen genieten worden verstrengd vanaf 1 januari 2026. 

De bestaande voorwaarden om van het verlaagd tarief te kunnen genieten 

Om in aanmerking te komen voor het verlaagd tarief van 2%, moest reeds aan deze voorwaarden voldaan zijn: 

• Het moet gaan om een zuivere aankoop, dat wil zeggen een verkoop van onroerend goed in ruil voor geldsom. Onttrekking uit vennootschap of ruil komen niet in aanmerking. 

• De aankoop moet gebeuren door één of meerdere natuurlijke personen. De woning kon dus gedeeltelijk door een rechtspersoon worden aangekocht, zolang er minimum één natuurlijke persoon aankocht. Het gunsttarief gold in dat geval enkel voor de natuurlijke persoon. 

• De aankoop moet een gezamenlijke en gelijktijdige verwerving in volle eigendom zijn. Een aankoop in blote eigendom en vruchtgebruik bleef mogelijk, voor zover deze samen werden aangekocht en het goed volledig werd aangekocht. 

• Het moet gaan om de aankoop van een bestaande woning, hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting. 

• De kopers moeten zich binnen drie jaar na de notariële akte inschrijven op het adres. 

• De kopers mogen geen ander woning of bouwgrond in volle eigendom bezitten, zowel in België als in het buitenland. 

Dit betekende dat volgende constructies nog waren toegelaten: 

• Gesplitste aankoop: bijvoorbeeld wanneer de vennootschap het vruchtgebruik verwerft en de natuurlijke persoon de blote eigendom aankoopt. In dat geval kan de natuurlijke persoon genieten van het tarief van 2%, op voorwaarde dat ook aan de overige wettelijke voorwaarden was voldaan. 

• Gezamenlijke aankoop met de vennootschap: de natuurlijke persoon en de vennootschap kopen elk een onverdeeld aandeel (bijvoorbeeld elk 50%). Ok hier kan enkel de natuurlijke persoon aanspraak maken op het 2%-tarief, mits naleving van de andere toepasselijke voorwaarden. 

Wat is er veranderd sinds 1 januari 2026? 

De voorwaarde om van het verlaagd verkooprecht te kunnen genieten, werden op een aantal punten verstrengd. 

(I) De kopers die van het gunstregime willen genieten, moeten verplicht één jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven 

Kopers die van het gunstregime willen genieten moeten zich nog steeds binnen de drie jaar na het verlijden van de aankoopakte inschrijven op het adres van de aangekochte woning. Daarnaast zijn zij nu eveneens verplicht om daar minstens één jaar onafgebroken gedomicilieerd te blijven. Deze verplichting geldt afzonderlijk voor elke koper. 

(II) Het verlaagd tarief zal enkel nog gelden voor aankopen in volle eigendom 

Het verlaagde tarief zal voortaan uitsluitend van toepassing zijn op aankopen in volle eigendom. Gesplitste aankopen worden dus uitgesloten. Dat betekent dat de verwerving van enkel vruchtgebruik of blote eigendom steeds onderworpen zal zijn aan het tarief van 12%. Per verkrijger wordt afzonderlijk nagegaan of hij of zij effectief volle eigendom verwerft. 

(III) Het onroerend goed moet volledig aangekocht worden door natuurlijke personen

Het onroerend goed moet volledig worden verworven door natuurlijke personen. Gezamenlijke aankopen met een rechtspersoon, zoals een vennootschap, komen niet langer in aanmerking voor het verlaagd tarief. 

Deze voorwaarde wordt bovendien beoordeeld op het niveau van de volledige aankoop en niet meer afzonderlijk per koper. Wanneer een natuurlijke persoon en een rechtspersoon samen ene goed aankopen, zal de volledige transactie onderworpen zijn aan het tarief van 12%. 

Het verlaagd tarief kan wel nog worden toegepast wanneer er sprake is van een afzonderlijke aankoop. Dit is het geval wanneer de natuurlijke persoon en de rechtspersoon elk een juridisch duidelijk afgebakend gedeelte verwerven (bijvoorbeeld een privatief woongedeelte en een professioneel gedeelte). Voorwaarde is wel dat het onroerend goed juridisch werd opgesplitst via een basisakte, zoals bij appartementsrechten.

Conclusie 

De nieuwe regeling geldt voor onderhandse verkoopovereenkomsten die worden ondertekend vanaf 1 januari 2026. Voor onderhandse overeenkomsten die voor 1 januari 2026 werden ondertekend, blijft het oude regime gelden. 

Heeft u nog vragen? 

Neem gerust contact op met ons kantoor voor een consultatie. Onze specialisten verlenen deskundig juridisch advies op het gebied van aanbestedingsrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht.