Renforcement du droit d’enregistrement réduit

Qu’est-ce que le droit d’enregistrement réduit ?

Le droit d’enregistrement réduit est une mesure de faveur initialement instaurée afin de stimuler l’acquisition d’une première et unique habitation. Cette mesure visait principalement à soutenir les (jeunes) acquéreurs dans l’achat de leur première habitation.

Les acquéreurs qui remplissent les conditions ne paient que 2 % de droits d’enregistrement, au lieu du taux habituel de 12 %.

Les conditions pour bénéficier du taux de 2 % sont renforcées à partir du 1er janvier 2026.

Les conditions existantes pour bénéficier du taux réduit

Pour pouvoir bénéficier du taux réduit de 2 %, les conditions suivantes devaient déjà être remplies :

• Il doit s’agir d’une acquisition à titre onéreux, c’est-à-dire une vente d’un bien immobilier en contrepartie d’une somme d’argent. Les retraits d’une société ou les échanges ne sont pas admissibles.
• L’acquisition doit être réalisée par une ou plusieurs personnes physiques. Le bien pouvait donc être partiellement acquis par une personne morale, pour autant qu’au moins une personne physique participe à l’acquisition. Dans ce cas, le taux réduit ne s’appliquait qu’à la personne physique.
• L’acquisition doit constituer une acquisition conjointe et simultanée en pleine propriété. Une acquisition en nue-propriété et en usufruit restait possible, pour autant qu’elles soient réalisées simultanément et que le bien soit acquis dans son intégralité.
• Il doit s’agir de l’acquisition d’une habitation existante, principalement destinée au logement.
• Les acquéreurs doivent s’inscrire à l’adresse du bien dans les trois ans suivant la passation de l’acte notarié.
• Les acquéreurs ne peuvent pas posséder un autre logement ou terrain à bâtir en pleine propriété, tant en Belgique qu’à l’étranger.

Cela signifiait que les constructions suivantes étaient encore autorisées :

• Acquisition scindée : par exemple lorsque la société acquiert l’usufruit et la personne physique la nue-propriété. Dans ce cas, la personne physique pouvait bénéficier du taux de 2 %, pour autant que les autres conditions légales soient remplies.
• Acquisition conjointe avec la société : la personne physique et la société acquièrent chacune une quote-part indivise (par exemple 50 % chacune). Ici également, seule la personne physique pouvait bénéficier du taux de 2 %, moyennant le respect des autres conditions applicables.

Qu’est-ce qui a changé depuis le 1er janvier 2026 ?

Les conditions pour bénéficier du droit d’enregistrement réduit ont été renforcées sur plusieurs points.

(I) Obligation de domiciliation ininterrompue d’un an

Les acquéreurs souhaitant bénéficier du régime de faveur doivent toujours s’inscrire à l’adresse du bien dans les trois ans suivant la passation de l’acte. En outre, ils doivent désormais y être domiciliés de manière ininterrompue pendant au moins un an. Cette obligation s’applique individuellement à chaque acquéreur.

(II) Le taux réduit ne s’applique plus qu’aux acquisitions en pleine propriété

Le taux réduit sera désormais uniquement applicable aux acquisitions en pleine propriété. Les acquisitions scindées sont donc exclues. Cela signifie que l’acquisition de la seule nue-propriété ou du seul usufruit sera toujours soumise au taux de 12 %. Il est vérifié séparément, pour chaque acquéreur, s’il acquiert effectivement la pleine propriété.

(III) Le bien immobilier doit être entièrement acquis par des personnes physiques

Le bien immobilier doit être acquis entièrement par des personnes physiques. Les acquisitions conjointes avec une personne morale, telle qu’une société, ne sont plus éligibles au taux réduit.

Cette condition est en outre appréciée au niveau de l’ensemble de l’acquisition et non plus individuellement par acquéreur. Lorsqu’une personne physique et une personne morale acquièrent ensemble un bien, l’ensemble de la transaction sera soumis au taux de 12 %.

Le taux réduit peut toutefois encore s’appliquer en cas d’acquisition distincte. C’est le cas lorsque la personne physique et la personne morale acquièrent chacune une partie juridiquement distincte (par exemple une partie privative à usage d’habitation et une partie professionnelle). À condition que le bien ait été juridiquement scindé au moyen d’un acte de base, comme dans le cadre de la copropriété.

Conclusion

Le nouveau régime s’applique aux compromis de vente signés à partir du 1er janvier 2026. Pour les compromis signés avant le 1er janvier 2026, l’ancien régime reste d’application.

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