Sinds 1 januari 2026 is het Vlaamse gunstregime voor familiale vennootschappen grondig hervormd. De meest opvallende wijziging is ongetwijfeld de uitsluiting van residentieel vastgoed uit het gunstregime voor de schenking en vererving van familiale vennootschappen.
Waar de aandacht aanvankelijk vooral uitging naar de vraag wat precies onder "residentieel vastgoed" moet worden verstaan, blijkt vandaag vooral de waardering van dat vastgoed aanleiding te geven tot discussie. De recente FAQ van VLABEL en een daaropvolgend antwoord op een interpretatieve vraag werpen immers fundamentele vragen op over de wijze waarop het decreet moet worden toegepast.
1. Wat is gewijzigd en waarom?
Met de hervorming wilde de decreetgever vermijden dat residentieel vastgoed nog langer via een familiale vennootschap volledig onder het gunstregime kon worden overgedragen. De bedoeling was duidelijk: het fiscale voordeel moest voorbehouden blijven voor het ondernemingsvermogen en niet voor privévastgoed dat toevallig in een vennootschap wordt aangehouden.
Daarom bepaalt het nieuwe decreet dat het gunstregime enkel nog van toepassing is op het gedeelte van de waarde van de aandelen dat geen betrekking heeft op residentieel vastgoed. Het gedeelte van de aandelenwaarde dat aan residentieel vastgoed kan worden toegerekend, wordt uitgesloten van de gunstregeling.
In bepaalde uitzonderingsgevallen ressorteert de waarde van het residentiële vastgoed tóch onder het gunstregime. Dit behandelden we reeds in een vorig artikel.
2. Wat zegt het decreet?
Het decreet bepaalt dat een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant een waarderingsverslag moet opstellen waarin wordt aangegeven in welke mate de waarde van het residentieel vastgoed wordt weerspiegeld in de waarde van de aandelen van de vennootschap.
Die formulering is niet zonder belang.
De decreetgever verwijst immers niet naar de waarde van het residentieel vastgoed als dusdanig, maar naar het gedeelte van de waarde van de aandelen dat betrekking heeft op dat vastgoed. Dat lijkt te veronderstellen dat de deskundige een economische waarderingsanalyse moet maken waarbij wordt nagegaan welke waarde het residentieel vastgoed daadwerkelijk vertegenwoordigt binnen de totale aandelenwaarde.
Deze waarderingsopdracht, los van de bijkomende kosten en administratieve verplichtingen die zij meebrengt, lijkt relatief duidelijk.
3. Eerste tekenen aan de wand: visie van VLABEL in de FAQ
In haar FAQ heeft VLABEL verduidelijkt dat voor de berekening van het uitgesloten gedeelte moet worden uitgegaan van de bruto verkoopwaarde van het residentieel vastgoed. Eventuele financieringen of hypothecaire schulden die specifiek op dat vastgoed rusten, worden daarbij volgens VLABEL niet in aanmerking genomen.
Op het eerste gezicht lijkt die benadering streng. Toch valt zij tot op zekere hoogte te begrijpen. Het in mindering brengen van schulden, ongeacht de aard ervan, zou ruimte kunnen creëren voor fiscale optimalisaties.
Hierdoor heeft de decreetgever willen vermijden dat schulden één-op-één worden afgetrokken van de waarde van het residentieel vastgoed. De decreetgever heeft er hierbij weliswaar voor geopteerd om alle schulden over dezelfde kam te scheren en geen enkele aftrek toe te staan.
De FAQ liet evenwel nog enige ruimte voor interpretatie. Men kon nog verdedigen dat VLABEL de bruto verkoopwaarde slechts als uitgangspunt beschouwde binnen de globale waardering van de aandelen.
4. Het antwoord op de interpretatieve vraag: alle nuance verdwijnt
Die interpretatieruimte lijkt inmiddels verdwenen.
In een recent antwoord op een interpretatieve vraag bevestigt VLABEL uitdrukkelijk dat het onderliggende residentieel vastgoed voor zijn volledige (verkoop)waarde wordt uitgesloten. Volgens de administratie wordt de gunstregeling berekend door de waarde van de overdracht te verminderen met de bruto verkoopwaarde van het residentieel vastgoed.
VLABEL formuleert haar standpunt bijzonder duidelijk:
"Het komt erop neer dat het (onderliggend) residentieel vastgoed voor zijn (verkoop)waarde wordt uitgesloten. De gunstregeling kan (enkel) toepassing vinden voor de restwaarde, zijnde het verschil tussen de (verkoop)waarde van de overdracht en de (verkoop)waarde van het onderliggend residentieel vastgoed. Indien de (verkoop)waarde van het residentieel vastgoed hoger is dan de (verkoop)waarde van de overdracht, kan er geen begunstiging zijn."
Een vennootschap waarvan de aandelen werden gewaardeerd op 100.000 EUR bezit een residentieel appartement met een verkoopwaarde van 350.000 EUR. Op het appartement rust nog een hypothecair krediet van 250.000 EUR, zodat het residentieel vastgoed economisch slechts een nettowaarde van 100.000 EUR vertegenwoordigt binnen de vennootschap. Aan VLABEL werd gevraagd in welke mate de overdracht van de aandelen nog voor het gunstregime in aanmerking zou komen.
Het antwoord van VLABEL laat weinig ruimte voor interpretatie. Volgens de administratie is niet de netto economische waarde van het residentieel vastgoed of de weerslag ervan op de aandelenwaarde bepalend, maar wel de volledige verkoopwaarde van het onderliggende residentieel vastgoed. De gunstregeling kan volgens VLABEL enkel nog toepassing vinden op de "restwaarde", zijnde het verschil tussen de verkoopwaarde van de aandelen en de verkoopwaarde van het residentieel vastgoed.
Aangezien in dit voorbeeld de verkoopwaarde van het residentieel vastgoed (350.000 EUR) hoger is dan de waarde van de aandelen (100.000 EUR), besluit VLABEL dat "er geen begunstiging kan zijn". De volledige overdracht wordt bijgevolg belast aan het gewone tarief.
5. Strookt deze interpretatie nog met de bedoeling van de decreetgever?
Hier rijzen fundamentele vragen.
Vooreerst lijkt de administratieve interpretatie moeilijk te rijmen met de tekst van het decreet. Dat verwijst immers naar het gedeelte van de waarde van de aandelen dat betrekking heeft op residentieel vastgoed, en niet naar de bruto verkoopwaarde van het residentieel vastgoed als dusdanig.
Daarnaast rijst de vraag welk nut het verplichte waarderingsverslag nog heeft.
Indien de berekening uiteindelijk enkel bestaat uit een vergelijking tussen de waarde van de aandelen enerzijds en de bruto verkoopwaarde van het residentieel vastgoed anderzijds, lijkt de door de decreetgever opgelegde waarderingsopdracht grotendeels haar betekenis te verliezen. Waarom moet een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant nog onderzoeken in welke mate het residentieel vastgoed wordt weerspiegeld in de aandelenwaarde, wanneer die weerspiegeling volgens VLABEL uiteindelijk niet relevant blijkt voor de berekening?
Ten slotte ontstaat ook een waarderingsprobleem. De aandelen worden immers gewaardeerd rekening houdend met zowel activa als passiva, terwijl het residentieel vastgoed volgens VLABEL uitsluitend tegen zijn bruto verkoopwaarde wordt meegenomen. Daardoor worden twee waarderingsgrootheden met een verschillende methodologie met elkaar vergeleken.
6. Praktische gevolgen?
De interpretatie van VLABEL kan een aanzienlijke impact hebben op familiale vennootschappen die naast hun economische activiteit ook residentieel vastgoed aanhouden.
In bepaalde dossiers lijkt het zelfs weinig zinvol nog een beroep te doen op het gunstregime wanneer de bruto verkoopwaarde van het residentieel vastgoed de waarde van de aandelen benadert of overstijgt. In dat geval leidt de administratieve interpretatie ertoe dat de volledige overdracht aan het gewone tarief van de schenk- of erfbelasting wordt belast. Dat is een opmerkelijk gevolg voor een gunstregeling die juist tot doel heeft de continuïteit van familiale ondernemingen te waarborgen.
Bovendien kan deze benadering ertoe leiden dat ook vennootschappen met een reële economische activiteit volledig buiten het gunstregime vallen, louter omdat zij residentieel vastgoed aanhouden dat grotendeels of zelfs volledig met vreemd vermogen werd gefinancierd. De economische realiteit van de vennootschap lijkt daarbij ondergeschikt te worden aan de loutere bruto verkoopwaarde van het residentieel vastgoed.
Besluit
De hervorming van het gunstregime voor familiale vennootschappen had tot doel residentieel vastgoed uit de fiscale gunstregeling te weren. Over die beleidskeuze bestaat weinig discussie.
De recente interpretatie van VLABEL verschuift het debat echter naar een ander niveau. De administratie kiest uitdrukkelijk voor een systeem waarbij de bruto verkoopwaarde van het residentieel vastgoed bepalend is voor de uitsluiting, ongeacht de financiering ervan of de weerslag daarvan op de aandelenwaarde.
Daardoor rijzen fundamentele vragen over de verhouding tussen de administratieve praktijk en de decreettekst. Meer bepaald kan worden betwijfeld of deze interpretatie nog aansluit bij de wettelijke verwijzing naar het gedeelte van de waarde van de aandelen dat betrekking heeft op residentieel vastgoed. Bovendien lijkt de administratieve benadering de rol van het verplichte waarderingsverslag grotendeels uit te hollen.
Het laatste woord over deze discussie lijkt dan ook nog niet gezegd. Het valt niet uit te sluiten dat uiteindelijk de rechter zal moeten uitmaken of de interpretatie van VLABEL verenigbaar is met zowel de letter als de doelstelling van het decreet.
