Immobilier résidentiel sous le nouveau régime de faveur : VLABEL opte-t-elle pour la valeur de vente brute ?

Alors que l’attention s’est initialement surtout portée sur la question de savoir ce qu’il fallait précisément entendre par « immobilier résidentiel », c’est aujourd’hui surtout l’évaluation de cet immobilier qui suscite des discussions. La récente FAQ de VLABEL et une réponse ultérieure à une question d’interprétation soulèvent en effet des questions fondamentales quant à la manière dont le décret doit être appliqué.

1. Qu’est-ce qui a changé et pourquoi ?

Par cette réforme, le législateur décrétal a voulu éviter que l’immobilier résidentiel puisse encore être intégralement transmis par l’intermédiaire d’une société familiale en bénéficiant du régime de faveur. L’objectif était clair : l’avantage fiscal devait être réservé au patrimoine professionnel et non à l’immobilier privé détenu fortuitement par une société.

Le nouveau décret prévoit dès lors que le régime de faveur ne s’applique plus qu’à la partie de la valeur des actions qui ne se rapporte pas à de l’immobilier résidentiel. La partie de la valeur des actions qui peut être attribuée à de l’immobilier résidentiel est exclue du régime de faveur.

Dans certains cas exceptionnels, la valeur de l’immobilier résidentiel relève néanmoins du régime de faveur. Nous avons déjà abordé ce sujet dans un article précédent.

2. Que dit le décret ?

Le décret prévoit qu’un réviseur d’entreprises ou un expert-comptable certifié doit établir un rapport d’évaluation indiquant dans quelle mesure la valeur de l’immobilier résidentiel se reflète dans la valeur des actions de la société.

Cette formulation n’est pas sans importance.

En effet, le législateur décrétal ne fait pas référence à la valeur de l’immobilier résidentiel en tant que telle, mais à la partie de la valeur des actions qui se rapporte à cet immobilier. Cela semble supposer que l’expert doit procéder à une analyse économique de la valeur afin de déterminer quelle valeur l’immobilier résidentiel représente effectivement dans la valeur totale des actions.

Cette mission d’évaluation, indépendamment des coûts supplémentaires et des obligations administratives qu’elle entraîne, semble relativement claire.

3. Premiers signes révélateurs : la position de VLABEL dans la FAQ

Dans sa FAQ, VLABEL a précisé que, pour calculer la partie exclue, il convient de se baser sur la valeur de vente brute de l’immobilier résidentiel. Selon VLABEL, les financements éventuels ou les dettes hypothécaires qui grèvent spécifiquement cet immobilier ne sont pas pris en considération.

À première vue, cette approche semble stricte. Elle peut néanmoins se comprendre dans une certaine mesure. La déduction des dettes, quelle que soit leur nature, pourrait ouvrir la voie à des optimisations fiscales.

Le législateur décrétal a ainsi voulu éviter que les dettes soient déduites à l’euro près de la valeur de l’immobilier résidentiel. Il a toutefois choisi de traiter toutes les dettes de la même manière et de n’autoriser aucune déduction.

La FAQ laissait néanmoins encore une certaine marge d’interprétation. Il était encore possible de soutenir que VLABEL considérait uniquement la valeur de vente brute comme point de départ dans le cadre de l’évaluation globale des actions.

4. La réponse à la question d’interprétation : toute nuance disparaît

Cette marge d’interprétation semble désormais avoir disparu.

Dans une réponse récente à une question d’interprétation, VLABEL confirme expressément que l’immobilier résidentiel sous-jacent est exclu pour l’intégralité de sa valeur (de vente). Selon l’administration, le régime de faveur est calculé en diminuant la valeur de la transmission de la valeur de vente brute de l’immobilier résidentiel.

VLABEL formule sa position de manière particulièrement claire :

« En substance, l’immobilier résidentiel (sous-jacent) est exclu à concurrence de sa valeur (de vente). Le régime de faveur ne peut s’appliquer (que) à la valeur résiduelle, à savoir la différence entre la valeur (de vente) de la transmission et la valeur (de vente) de l’immobilier résidentiel sous-jacent. Si la valeur (de vente) de l’immobilier résidentiel est supérieure à la valeur (de vente) de la transmission, aucun avantage ne peut être accordé.* »*

Une société dont les actions ont été évaluées à 100.000 EUR possède un appartement résidentiel d’une valeur de vente de 350.000 EUR. L’appartement est encore grevé d’un crédit hypothécaire de 250.000 EUR, de sorte que, sur le plan économique, l’immobilier résidentiel ne représente qu’une valeur nette de 100.000 EUR au sein de la société. Il a été demandé à VLABEL dans quelle mesure la transmission des actions pouvait encore bénéficier du régime de faveur.

La réponse de VLABEL laisse peu de place à l’interprétation. Selon l’administration, ce n’est pas la valeur économique nette de l’immobilier résidentiel ni son incidence sur la valeur des actions qui est déterminante, mais bien la valeur de vente totale de l’immobilier résidentiel sous-jacent. Selon VLABEL, le régime de faveur ne peut encore s’appliquer qu’à la « valeur résiduelle », à savoir la différence entre la valeur de vente des actions et la valeur de vente de l’immobilier résidentiel.

Étant donné que, dans cet exemple, la valeur de vente de l’immobilier résidentiel (350.000 EUR) est supérieure à la valeur des actions (100.000 EUR), VLABEL conclut qu’« aucun avantage ne peut être accordé ». L’intégralité de la transmission est dès lors soumise au taux ordinaire.

5. Cette interprétation correspond-elle encore à l’intention du législateur décrétal ?

Des questions fondamentales se posent à cet égard.

Tout d’abord, l’interprétation administrative semble difficilement conciliable avec le texte du décret. Celui-ci fait en effet référence à la partie de la valeur des actions qui se rapporte à de l’immobilier résidentiel, et non à la valeur de vente brute de l’immobilier résidentiel en tant que telle.

Se pose ensuite la question de l’utilité du rapport d’évaluation obligatoire.

Si, en définitive, le calcul consiste uniquement à comparer, d’une part, la valeur des actions et, d’autre part, la valeur de vente brute de l’immobilier résidentiel, la mission d’évaluation imposée par le législateur décrétal semble perdre en grande partie sa raison d’être. Pourquoi un réviseur d’entreprises ou un expert-comptable certifié doit-il encore examiner dans quelle mesure l’immobilier résidentiel se reflète dans la valeur des actions, si, selon VLABEL, cette incidence ne s’avère finalement pas pertinente pour le calcul ?

Enfin, un problème d’évaluation se pose également. Les actions sont en effet évaluées en tenant compte tant des actifs que des passifs, tandis que, selon VLABEL, l’immobilier résidentiel est exclusivement pris en compte à sa valeur de vente brute. Deux valeurs déterminées selon des méthodologies différentes sont ainsi comparées.

6. Quelles conséquences pratiques ?

L’interprétation de VLABEL peut avoir un impact considérable sur les sociétés familiales qui, parallèlement à leur activité économique, détiennent également de l’immobilier résidentiel.

Dans certains dossiers, il semble même peu pertinent de recourir encore au régime de faveur lorsque la valeur de vente brute de l’immobilier résidentiel se rapproche de la valeur des actions ou la dépasse. Dans ce cas, l’interprétation administrative a pour conséquence que l’intégralité de la transmission est soumise au taux ordinaire des droits de donation ou de succession. Il s’agit d’une conséquence remarquable pour un régime de faveur qui vise précisément à garantir la continuité des entreprises familiales.

En outre, cette approche peut avoir pour conséquence que des sociétés exerçant une activité économique réelle soient elles aussi totalement exclues du régime de faveur, simplement parce qu’elles détiennent de l’immobilier résidentiel financé en grande partie, voire intégralement, par des capitaux empruntés. La réalité économique de la société semble ainsi devenir secondaire par rapport à la seule valeur de vente brute de l’immobilier résidentiel.

Conclusion

La réforme du régime de faveur applicable aux sociétés familiales avait pour objectif d’exclure l’immobilier résidentiel de l’avantage fiscal. Ce choix politique suscite peu de discussions.

L’interprétation récente de VLABEL déplace toutefois le débat sur un autre terrain. L’administration opte expressément pour un système dans lequel la valeur de vente brute de l’immobilier résidentiel est déterminante pour l’exclusion, indépendamment de son financement ou de son incidence sur la valeur des actions.

Cette approche soulève des questions fondamentales quant au rapport entre la pratique administrative et le texte du décret. Plus précisément, il est permis de se demander si cette interprétation reste conforme à la référence légale à la partie de la valeur des actions qui se rapporte à de l’immobilier résidentiel. En outre, l’approche administrative semble vider en grande partie de sa substance le rôle du rapport d’évaluation obligatoire.

Le dernier mot dans cette discussion ne semble donc pas encore avoir été dit. Il n’est pas exclu qu’il appartienne finalement au juge de déterminer si l’interprétation de VLABEL est compatible tant avec la lettre qu’avec l’objectif du décret.