Votre entrepreneur est-il vraiment responsable pendant dix ans ?
L’une des idées reçues les plus courantes en droit de la construction est qu’un entrepreneur reste automatiquement responsable pendant dix ans de tout défaut qui se manifeste après la réception d’un projet de construction.
Partant de cette supposition, il n’est pas rare que des dossiers restent dans un tiroir pendant des mois, voire des années. Souvent, ils ne refont surface que lorsqu’il est déjà (trop) tard pour introduire une action avec succès.
Il est donc grand temps d’apporter quelques précisions. Et d’en profiter pour jeter un regard sur l’avenir.
Cadre légal actuel
Dans le cadre du droit commun belge actuel en matière de contrats d’entreprise, l’entrepreneur et, par extension, l’architecte peuvent être tenus responsables des défauts qui apparaissent après la réception des travaux sur la base de deux fondements de responsabilité distincts : d’une part, pour les défauts graves qui compromettent la stabilité ou la solidité du bâtiment et, d’autre part, pour les vices cachés légers.
Ce n’est que pour les défauts graves qui compromettent la stabilité ou la solidité du bâtiment, ce qui n’est admis que dans des cas exceptionnels, qu’un délai de responsabilité absolu de dix ans s’applique (articles 1792 et 2270 de l’ancien Code civil).
Dans ce cas, l’action est introduite dans les délais si elle est intentée dans les dix ans à compter de l’acceptation des travaux, généralement la réception provisoire.
Vices cachés légers : deux délais à prendre en compte
Les vices cachés légers sont toutefois soumis à un autre ensemble de règles, qui distingue le délai de garantie du délai de procédure.
Le délai de garantie ou délai de prescription détermine la période pendant laquelle un entrepreneur ou un architecte peut être tenu responsable de tels défauts. Il est en principe également de dix ans à compter de la réception (provisoire).
Le délai de procédure constitue souvent le véritable écueil. Une action doit en effet également être introduite dans un délai raisonnable après la découverte du défaut.
En d’autres termes, même si le délai de dix ans n’est pas encore écoulé, une action peut malgré tout être tardive si vous attendez trop longtemps avant d’agir après avoir constaté le défaut.
Regard sur un avenir proche : Livre 7 du Code civil
La publication récente du nouveau Livre 7 du Code civil au Moniteur belge nous permet déjà de jeter un regard sur ce que l’avenir nous réserve.
Le Livre 7 entrera en vigueur le 1er septembre 2027 et prévoit un cadre légal adapté pour les contrats de services.
Il abandonne la distinction classique entre vices apparents et vices cachés. Désormais, une notion centrale prévaut : le défaut de conformité.
Pour les défauts de conformité qui affectent la stabilité ou la solidité d’un bâtiment, la responsabilité absolue de dix ans est maintenue (article 7.4.49 du Code civil).
Trois délais pour les autres défauts de conformité
Sous le nouveau droit également, le principal écueil concerne les défauts de conformité qui n’affectent pas la stabilité ou la solidité. Pour ces défauts, le législateur prévoit non pas deux, mais trois délais distincts :
- Un délai de conformité de dix ans à compter de l’acceptation des travaux, pendant lequel l’entrepreneur peut être tenu responsable des défauts de conformité (article 7.4.17 du Code civil). Ce délai correspond au délai de garantie actuel.
- Un délai de notification, dans lequel le maître d’ouvrage doit signaler le défaut à l’entrepreneur dans un délai raisonnable après sa découverte (article 7.4.18 du Code civil).
- Un délai de procédure de deux ans à compter de cette notification pour introduire une action (article 7.4.19 du Code civil).
Sous le nouveau régime également, il ne suffira donc pas de surveiller uniquement le délai de conformité de dix ans. Le délai de notification et le délai de procédure seront au moins aussi importants. Si vous constatez un défaut, vous devrez donc réagir à temps et ensuite engager une procédure dans les délais.
Conclusion : dix ans ne signifie pas attendre dix ans
La leçon reste donc la même : un délai maximal de garantie ou de conformité de dix ans ne signifie pas que vous pouvez simplement attendre dix ans avant d’agir et, si nécessaire, de saisir le tribunal.
Qu’il s’agisse du droit actuel de la responsabilité ou du futur Livre 7 du Code civil, dès que vous constatez un défaut, il est conseillé de ne pas attendre. En restant trop longtemps sans agir, vous risquez en effet que le délai, plutôt que le défaut, devienne le principal problème.
