Een van de meest voorkomende misverstanden binnen het aannemingsrecht is de overtuiging dat een aannemer automatisch gedurende tien jaar aansprakelijk blijft voor elk gebrek dat na de oplevering van een bouwproject aan het licht komt.
Vanuit die veronderstelling verdwijnen dossiers niet zelden maanden of zelfs jaren in een schuif. Vaak duiken ze pas opnieuw op wanneer het voor een succesvolle vordering al (te) laat is.
Hoog tijd dus voor een korte verduidelijking. En meteen ook voor een blik op de toekomst.
Huidig wettelijk kader
Binnen het geldende Belgische gemene aannemingsrecht kunnen de aannemer en, bij uitbreiding, de architect voor gebreken die na de oplevering aan het licht komen, worden aangesproken op basis van twee verschillende aansprakelijkheidsgronden: enerzijds voor ernstige gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw in het gedrang brengen, anderzijds voor lichte verborgen gebreken.
Alleen voor ernstige gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw in gevaar brengen, wat slechts in uitzonderlijke gevallen wordt aanvaard, geldt een absolute tienjarige aansprakelijkheidstermijn (artikelen 1792 en 2270 oud BW).
Een vordering is in dat geval tijdig wanneer zij wordt ingesteld binnen tien jaar vanaf de aanvaarding van de werken, doorgaans de voorlopige oplevering.
Lichte verborgen gebreken: twee termijnen om rekening mee te houden
Voor lichte verborgen gebreken geldt evenwel een andere set regels, waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen de waarborgtermijn en de proceduretermijn.
De waarborgtermijn of verjaringstermijn bepaalt gedurende welke periode een aannemer of architect voor dergelijke gebreken aansprakelijk kan worden gesteld. Die bedraagt in principe eveneens tien jaar vanaf de (voorlopige) oplevering.
De proceduretermijn vormt vaak het echte struikelblok. Een vordering moet immers ook worden ingesteld binnen een redelijke termijn na de ontdekking van het gebrek.
Met andere woorden: ook wanneer de termijn van tien jaar nog niet verstreken is, kan een vordering alsnog laattijdig zijn wanneer u na de vaststelling van het gebrek te lang wacht om op te treden.
Blik op de nabije toekomst: Boek 7 Burgerlijk Wetboek
Door de recente publicatie van het nieuwe Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in het Belgisch Staatsblad kunnen we alvast een blik werpen op wat de toekomst brengt.
Boek 7 treedt in werking op 1 september 2027 en voorziet in een aangepast wettelijk kader voor dienstencontracten.
Daarbij wordt afgestapt van het klassieke onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken. Voortaan staat één centraal begrip voorop: het conformiteitsgebrek.
Voor conformiteitsgebreken die de stabiliteit of stevigheid van een gebouw aantasten, blijft de absolute tienjarige aansprakelijkheid behouden (artikel 7.4.49 BW).
Drie termijnen voor andere conformiteitsgebreken
Ook onder het nieuwe recht zit de belangrijkste valkuil bij conformiteitsgebreken die de stabiliteit of stevigheid niet aantasten. Voor die gebreken voorziet de wetgever niet in twee, maar in drie afzonderlijke termijnen:
- Een conformiteitstermijn van tien jaar vanaf de aanvaarding van de werken, waarbinnen de aannemer kan worden aangesproken voor conformiteitsgebreken (artikel 7.4.17 BW). Die termijn komt overeen met de huidige waarborgtermijn.
- Een kennisgevingstermijn, waarbij de opdrachtgever het gebrek binnen een redelijke termijn na de ontdekking ervan aan de aannemer moet melden (artikel 7.4.18 BW).
- Een proceduretermijn van twee jaar vanaf die kennisgeving om een vordering in te stellen (artikel 7.4.19 BW).
Ook onder het nieuwe regime volstaat het dus niet om alleen de conformiteitstermijn van tien jaar in het oog te houden. Minstens even belangrijk zijn de kennisgevingstermijn en de proceduretermijn. Stelt u een gebrek vast, dan moet u dus tijdig reageren én vervolgens tijdig een procedure opstarten.
Conclusie: tien jaar betekent niet tien jaar wachten
De les blijft dezelfde: een maximale waarborg- of conformiteitstermijn van tien jaar betekent niet dat u zomaar tien jaar kunt afwachten voordat u actie onderneemt en, indien nodig, naar de rechtbank stapt.
Of het nu gaat om het huidige aansprakelijkheidsrecht of het toekomstige Boek 7 BW: zodra u een gebrek vaststelt, is het aangewezen om niet te blijven wachten. Wie te lang stilzit, riskeert immers dat niet het gebrek, maar de termijn het grootste probleem wordt.