Een nieuw alternatief voor de gesplitste aankoop? VLABEL bevestigt interessante piste

Voor wie een woning voor zichzelf wil aankopen en tegelijk aan vermogens- en successieplanning wil doen, kan dit een belangrijk verschil maken.

1. De klassieke gesplitste aankoop: voorafgaande bankgift

Bij een klassieke gesplitste aankoop kopen de ouders of grootouders het vruchtgebruik van de woning, terwijl de kinderen de blote eigendom verwerven.

Beschikken de kinderen niet zelf over voldoende middelen om hun aandeel in de aankoopprijs te betalen, dan wordt de gesplitste aankoop in de praktijk vaak voorafgegaan door een bankgift. De ouders of grootouders schenken dan vooraf aan de kinderen de gelden die zij nodig hebben om de prijs van de blote eigendom te voldoen.

Die voorafgaande schenking is ook van belang op het vlak van de erfbelasting. Artikel 2.7.1.0.7 VCF bevat immers een vermoeden van bedekte bevoordeling bij een gesplitste aankoop. Bij het overlijden van de vruchtgebruiker kan het onroerend goed daardoor voor de erfbelasting geacht worden nog in volle eigendom in diens nalatenschap aanwezig te zijn, tenzij het tegenbewijs wordt geleverd.

Een voorafgaande, openlijke bankgift kan dat tegenbewijs vormen: de kinderen hebben de middelen waarmee zij hun blote eigendom aankopen dan vooraf geschonken gekregen. De bevoordeling vloeit met andere woorden voort uit de schenking en niet uit de gesplitste aankoop zelf.

Aan een niet-geregistreerde bankgift is wel een afzonderlijk successierisico verbonden. Overlijdt de schenker binnen de toepasselijke verdachte periode (voor schenkingen vanaf 1 januari 2025 in Vlaanderen vijf jaar), dan kan de geschonken geldsom alsnog aan erfbelasting worden onderworpen (tot 27% in rechte lijn en tussen partners, tot 55% voor anderen).

Wie dat risico wil uitsluiten, kan de bankgift laten registreren of de schenking notarieel laten verlijden. Met 3% schenkbelasting (roerende schenking in rechte lijn) koopt men dan fiscale gemoedsrust: de geschonken gelden worden niet meer bij de nalatenschap betrokken, ongeacht wanneer de schenker overlijdt. Die 3% komt dan wel bovenop het verkooprecht van de gesplitste aankoop zelf.

2. Sinds 2026: fiscaal nadeel bij de aankoop

Sinds 1 januari 2026 heeft de klassieke gesplitste aankoop evenwel een belangrijk bijkomend nadeel.

Het verlaagde verkooprecht van 2% voor de enige eigen woning vereist voortaan dat de koper de gehele woning in volle eigendom verkrijgt.

Bij een klassieke gesplitste aankoop wordt aan die voorwaarde niet voldaan. De ouders of grootouders kopen immers alleen het vruchtgebruik en de kinderen alleen de blote eigendom.

Bijgevolg kan noch op het vruchtgebruik, noch op de blote eigendom het 2%-tarief worden toegepast. Dit geldt ook wanneer de ouders of grootouders de woning daadwerkelijk als gezinswoning zullen gebruiken en er hun hoofdverblijfplaats vestigen.

In beginsel is dus 12% verkooprecht verschuldigd op zowel het aangekochte vruchtgebruik als de aangekochte blote eigendom.

Precies daarom wordt een andere techniek interessant: de ouder of grootouder koopt eerst zelf de volledige woning in volle eigendom aan 2% en schenkt vervolgens de blote eigendom aan de kinderen, met voorbehoud van vruchtgebruik. [DD1.1]

Uiteraard veronderstelt dit dat de ouder of grootouder zelf aan alle voorwaarden voor het verlaagde tarief voldoet. Zo mag de koper op de datum van de aankoopakte geen andere woning of bouwgrond volledig in volle eigendom bezitten (het zogenaamde verhinderend bezit), moet hij zich binnen drie jaar na de akte op het adres van de woning inschrijven en moet die inschrijving minstens één jaar ononderbroken behouden blijven. Wie nog een andere woning in volle eigendom heeft, zal die dus in beginsel eerst moeten verkopen.

Deze techniek werd recent aan VLABEL voorgelegd in voorafgaande beslissing nr. 25126. In het concrete geval kocht een moeder een appartement in volle eigendom met toepassing van het verlaagde verkooprecht en wenste zij vervolgens de blote eigendom aan haar twee kinderen te schenken. VLABEL bevestigde dat deze daaropvolgende schenking in de voorgelegde omstandigheden geen fiscaal misbruik vormde.

3. Eerst kopen, dan schenken: interessanter?

De vergelijking ziet er dan in grote lijnen als volgt uit.

Klassieke gesplitste aankoop: de ouder of grootouder koopt het vruchtgebruik en de kinderen kopen de blote eigendom. Indien de kinderen niet over voldoende eigen middelen beschikken, ontvangen zij vooraf via een bankgift de middelen voor hun aandeel. Sinds 1 januari 2026 kan de aankoop niet meer genieten van het 2%-tarief en is in beginsel 12% verkooprecht verschuldigd.

Alternatieve techniek: de ouder of grootouder koopt eerst de woning volledig in volle eigendom. Indien aan de voorwaarden voor de enige eigen woning is voldaan, kan de aankoop in beginsel gebeuren tegen 2% verkooprecht. Vervolgens wordt de blote eigendom aan de kinderen geschonken, met voorbehoud van vruchtgebruik.

Voor de schenking van de blote eigendom gelden in rechte lijn de progressieve tarieven van de onroerende schenkbelasting. De eerste schijf tot € 150.000 per begiftigde wordt belast tegen 3%. Bij meerdere kinderen kan die eerste tariefschijf dus voor ieder kind afzonderlijk worden benut.

Bovendien kan de blote eigendom in schijven worden geschonken (de zogenaamde salamitechniek). Wanneer tussen opeenvolgende onroerende schenkingen tussen dezelfde schenker en begiftigde minstens drie jaar wordt gelaten, worden die schenkingen niet samengeteld en kan telkens opnieuw vanaf de laagste tariefschijf worden vertrokken. Bij twee ouders en twee kinderen zijn er per schenkingsronde dus vier schenkingen van maximaal € 150.000 aan 3% mogelijk, of samen € 600.000.

Een bijkomend voordeel is dat de rechtstreekse schenking van de blote eigendom meer mogelijkheden biedt om de vermogensoverdracht juridisch te structureren. In de notariële schenkingsakte kunnen, binnen de wettelijke grenzen, voorwaarden, lasten en modaliteiten worden opgenomen die bij een gewone voorafgaande bankgift niet of niet op dezelfde wijze kunnen worden bedongen. Denk bijvoorbeeld aan een restschenking (fideïcommis de residuo).

Ook dit speelde een rol in de aan VLABEL voorgelegde situatie. De schenker wilde verschillende voorwaarden aan de schenking van de blote eigendom verbinden en koos mede daarom niet voor een klassieke gesplitste aankoop met voorafgaande bankgift.

De alternatieve techniek kan dus zowel fiscaal als vanuit het oogpunt van vermogens- en successieplanning interessant zijn.

4. Een concreet voorbeeld

Stel: ouders kopen bij hun pensioen een appartement aan de kust van € 800.000, waar zij zich definitief vestigen. Hun vorige gezinswoning hebben zij voordien verkocht, zodat het appartement hun enige eigen woning wordt. Zij voldoen aan alle voorwaarden voor het verlaagde verkooprecht van 2%: zij kopen de woning samen in volle eigendom, vestigen er tijdig hun domicilie en voldoen aan de overige wettelijke voorwaarden. Zij hebben twee kinderen.

Stap 1. Aankoop in volle eigendom

€ 800.000 x 2% = € 16.000 verkooprecht.

Voor verkoopovereenkomsten die vanaf 1 januari 2027 worden gesloten, zou het verlaagde tarief volgens het Vlaamse begrotingsakkoord (Septemberverklaring van 30 september 2026) opnieuw stijgen naar 3%. Het verkooprecht bedraagt dan € 24.000. Bepalend is in principe de datum van de onderhandse verkoopovereenkomst, niet die van de notariële akte. De decretale verankering moet nog volgen.

Stap 2. Eerste schenking van de blote eigendom

Kort na de aankoop schenken beide ouders elk aan elk van de kinderen een deel van het onroerend goed ter waarde van € 150.000 in blote eigendom (in totaal € 600.000).

Voor schenkingen van onroerende goederen in rechte lijn bedraagt de schenkbelasting 3% op de eerste schijf tot € 150.000, vervolgens 9% van € 150.000 tot € 250.000, 18% van € 250.000 tot € 450.000 en 27% daarboven, telkens per schenker en per begiftigde. Elke schenking blijft hier dus volledig binnen de eerste schijf:

4 x € 150.000 x 3% = € 18.000 schenkbelasting.

Stap 3. Tweede schijf, minstens drie jaar later (salamitechniek)

Na minstens drie jaar schenken de ouders het resterende aandeel van het onroerend goed in blote eigendom. Bij een ongewijzigde waarde gaat het om € 200.000, of € 50.000 per ouder per kind. Omdat de driejaarstermijn verstreken is, wordt deze schenking niet samengeteld met de eerste en valt zij opnieuw volledig in de schijf van 3%:

4 x € 50.000 x 3% = € 6.000 schenkbelasting.

Is het appartement intussen in waarde gestegen, dan wordt de tweede schijf belast op de dan geldende waarde.

In totaal betalen de ouders zo € 16.000 verkooprecht en € 24.000 schenkbelasting, of € 40.000. Dat is 5% van de aankoopprijs.

Houd er rekening mee dat de kinderen na het overlijden van beide ouders samen eigenaar zijn van het appartement. Wil één kind het appartement later alleen overnemen, dan is bij de verdeling in beginsel verdeelrecht verschuldigd (2,5% in Vlaanderen). Die kost speelt echter evengoed bij een klassieke gesplitste aankoop door meerdere kinderen en verandert de vergelijking dus niet.

5. Vergelijk dit met een gesplitste aankoop

Zouden de ouders en kinderen hetzelfde appartement onmiddellijk gesplitst aankopen, waarbij de ouders het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom verwerven, dan kan sinds 1 januari 2026 geen beroep meer worden gedaan op het verlaagde verkooprecht van 2%.

De gesplitste aankoop blijft op zich mogelijk, desgevallend voorafgegaan door een bankgift van de ouders aan de kinderen om de aankoop van de blote eigendom te financieren, maar op de aankoop is in beginsel 12% verkooprecht verschuldigd.

Op een aankoopprijs van € 800.000 betekent dit: € 96.000 verkooprecht (€ 800.000 x 12%). Wordt de voorafgaande bankgift bovendien geregistreerd om het successierisico uit te sluiten, dan komt daar nog 3% schenkbelasting op het geschonken bedrag bij.

In dit vereenvoudigde rekenvoorbeeld wordt uitgegaan van twee ouders die elk schenken aan twee kinderen, van een gelijkblijvende waarde van het appartement en van een verkoopovereenkomst die vóór 1 januari 2027 wordt gesloten. Bij een verkooprecht van 3% bedraagt het totaal € 48.000 (6%) en het voordeel € 48.000.

6. Steeds maatwerk

De potentiële fiscale besparing is dus aanzienlijk, maar 5% tegenover 12% is geen algemene regel.

De concrete uitkomst is onder meer afhankelijk van de waarde van de blote eigendom, de aankoopprijs van de woning, het aantal kinderen of kleinkinderen aan wie wordt geschonken, eventuele eerdere schenkingen en de progressieve tarieven van de onroerende schenkbelasting.

Ook een gefaseerde schenking (de zogenaamde 'salamischenking') kan worden overwogen. Door met de toepasselijke driejaarstermijn rekening te houden, kan het in bepaalde gevallen mogelijk zijn om de lagere tariefschijven van de schenkbelasting meermaals te benutten én toch van het verlaagde tarief te genieten.

De schenking van de blote eigendom staat er bovendien niet noodzakelijk aan in de weg dat deze techniek later opnieuw wordt toegepast bij de aankoop van een volgende eigen woning. Voor elke nieuwe aankoop moet uiteraard opnieuw aan de voorwaarden voor het 2%-tarief worden voldaan. Zo moet de koper zich binnen drie jaar na de aankoopakte op het adres van de woning inschrijven en moet die inschrijving, voor verkoopovereenkomsten vanaf 1 januari 2026, minstens één jaar ononderbroken behouden blijven. Een nieuwe aankoop kort na de schenking verdient evenwel bijzondere aandacht: VLABEL geeft uitdrukkelijk aan dat in dat geval, afhankelijk van de concrete omstandigheden, sprake kan zijn van fiscaal misbruik.

Daarnaast moet er ook rekening worden gehouden met een mogelijk btw-nadeel voor de kinderen die de blote eigendom geschonken krijgen. De btw-administratie heeft het standpunt ingenomen dat personen die reeds een blote eigendom van een woning hebben via schenking, niet kunnen genieten van het verlaagd tarief van 6% inzake afbraak wederopbouw voor de enige, eigen woning.

De techniek moet daarom steeds geval per geval worden doorgerekend en juridisch beoordeeld. Maar zeker sinds een gesplitste aankoop niet langer voor het 2%-tarief in aanmerking komt, kan de combinatie van aankoop in volle eigendom aan 2% en een daaropvolgende schenking van de blote eigendom een bijzonder interessante piste zijn.

7. Ontdek uw mogelijkheden

Heeft u vragen over deze techniek of wenst u na te gaan of zij ook in uw concrete situatie interessant kan zijn? Neem dan gerust contact met ons op voor een verdere analyse.