Une nouvelle alternative à l’acquisition scindée ? VLABEL confirme une piste intéressante

Pour toute personne souhaitant acquérir un logement pour son propre usage tout en organisant la planification de son patrimoine et de sa succession, cette technique peut faire une différence importante.

1. L’acquisition scindée classique : donation bancaire préalable

Dans le cadre d’une acquisition scindée classique, les parents ou grands-parents acquièrent l’usufruit du logement, tandis que les enfants en acquièrent la nue-propriété.

Si les enfants ne disposent pas eux-mêmes de moyens suffisants pour financer leur part du prix d’achat, l’acquisition scindée est souvent précédée, en pratique, d’une donation bancaire. Les parents ou grands-parents donnent alors préalablement aux enfants les fonds nécessaires pour payer le prix de la nue-propriété.

Cette donation préalable joue également un rôle important en matière de droits de succession. L’article 2.7.1.0.7 du Code flamand de la fiscalité (VCF) prévoit en effet une présomption de libéralité déguisée en cas d’acquisition scindée. Au décès de l’usufruitier, le bien immobilier peut dès lors être considéré, pour l’application des droits de succession, comme faisant encore partie de sa succession en pleine propriété, sauf preuve contraire.

Une donation bancaire préalable et déclarée peut constituer cette preuve contraire : les enfants ont reçu, avant l’acquisition, les fonds leur permettant d’acheter la nue-propriété. L’avantage patrimonial découle donc de la donation et non de l’acquisition scindée elle-même.

Une donation bancaire non enregistrée comporte toutefois un risque successoral distinct. Si le donateur décède pendant la période suspecte applicable (cinq ans en Flandre pour les donations effectuées à partir du 1er janvier 2025), la somme donnée peut encore être soumise aux droits de succession (jusqu’à 27 % en ligne directe et entre partenaires, et jusqu’à 55 % pour les autres bénéficiaires).

Pour écarter ce risque, il est possible de faire enregistrer la donation bancaire ou de procéder à une donation par acte notarié. Moyennant le paiement de droits de donation de 3 % (donation mobilière en ligne directe), le donateur bénéficie alors d’une sécurité fiscale : les sommes données ne sont plus prises en compte dans la succession, quelle que soit la date de son décès. Ces 3 % viennent toutefois s’ajouter aux droits d’enregistrement dus sur l’acquisition scindée elle-même.

2. Depuis 2026 : un désavantage fiscal lors de l’acquisition

Depuis le 1er janvier 2026, l’acquisition scindée classique présente toutefois un désavantage supplémentaire important.

Le taux réduit de 2 % des droits d’enregistrement applicable à l’habitation propre et unique exige désormais que l’acquéreur obtienne la totalité du logement en pleine propriété.

Cette condition n’est pas remplie dans le cadre d’une acquisition scindée classique. Les parents ou grands-parents n’acquièrent en effet que l’usufruit, tandis que les enfants n’acquièrent que la nue-propriété.

Par conséquent, le taux de 2 % ne peut s’appliquer ni à l’usufruit ni à la nue-propriété. Il en va de même lorsque les parents ou grands-parents utilisent effectivement le logement comme habitation familiale et y établissent leur résidence principale.

En principe, des droits d’enregistrement de 12 % sont donc dus tant sur l’usufruit acquis que sur la nue-propriété acquise.

C’est précisément pour cette raison qu’une autre technique devient intéressante : le parent ou grand-parent acquiert d’abord lui-même l’intégralité du logement en pleine propriété au taux de 2 %, puis fait donation de la nue-propriété aux enfants, avec réserve d’usufruit. [DD1.1]

Cela suppose évidemment que le parent ou grand-parent remplisse lui-même toutes les conditions d’application du taux réduit. Ainsi, à la date de l’acte d’acquisition, l’acquéreur ne peut pas posséder un autre logement ou terrain à bâtir dans sa totalité en pleine propriété (ce que l’on appelle la possession faisant obstacle à l’application du taux réduit). Il doit également s’inscrire à l’adresse du logement dans les trois ans suivant l’acte et maintenir cette inscription de manière ininterrompue pendant au moins un an. Toute personne possédant encore un autre logement en pleine propriété devra donc, en principe, le vendre au préalable.

Cette technique a récemment été soumise à VLABEL dans le cadre de la décision anticipée n° 25126. Dans le cas concret, une mère avait acquis un appartement en pleine propriété en bénéficiant du taux réduit des droits d’enregistrement et souhaitait ensuite faire donation de la nue-propriété à ses deux enfants. VLABEL a confirmé que cette donation ultérieure ne constituait pas un abus fiscal dans les circonstances présentées.

3. Acquérir d’abord, puis donner : une solution plus avantageuse ?

La comparaison se présente, dans les grandes lignes, comme suit.

Acquisition scindée classique : le parent ou grand-parent acquiert l’usufruit et les enfants acquièrent la nue-propriété. Si les enfants ne disposent pas de fonds propres suffisants, ils reçoivent préalablement, par donation bancaire, les moyens nécessaires pour financer leur part. Depuis le 1er janvier 2026, l’acquisition ne peut plus bénéficier du taux de 2 % et est en principe soumise à des droits d’enregistrement de 12 %.

Technique alternative : le parent ou grand-parent acquiert d’abord le logement dans sa totalité en pleine propriété. Si les conditions relatives à l’habitation propre et unique sont remplies, l’acquisition peut en principe bénéficier du taux réduit de 2 %. La nue-propriété est ensuite donnée aux enfants, avec réserve d’usufruit.

La donation de la nue-propriété en ligne directe est soumise aux taux progressifs des droits de donation immobilière. La première tranche, jusqu’à 150 000 € par donataire, est imposée à 3 %. En présence de plusieurs enfants, chacun peut donc bénéficier séparément de cette première tranche.

En outre, la nue-propriété peut être donnée par tranches successives (la technique dite du « salami »). Lorsqu’un délai d’au moins trois ans sépare deux donations immobilières successives entre un même donateur et un même donataire, ces donations ne sont pas cumulées et il est possible de bénéficier à nouveau de la tranche d’imposition la plus basse. Avec deux parents et deux enfants, quatre donations de maximum 150 000 € chacune peuvent donc être effectuées au taux de 3 % lors de chaque série de donations, soit un total de 600 000 €.

Un autre avantage réside dans le fait que la donation directe de la nue-propriété offre davantage de possibilités pour structurer juridiquement la transmission du patrimoine. L’acte notarié de donation peut prévoir, dans les limites légales, des conditions, charges et modalités qui ne peuvent pas être stipulées, ou du moins pas de la même manière, dans le cadre d’une simple donation bancaire préalable. On peut notamment penser à une donation résiduelle (fideïcommis de residuo).

Cet élément a également joué un rôle dans la situation soumise à VLABEL. La donatrice souhaitait assortir la donation de la nue-propriété de différentes conditions et avait notamment choisi, pour cette raison, de ne pas recourir à une acquisition scindée classique précédée d’une donation bancaire.

La technique alternative peut donc présenter un intérêt tant sur le plan fiscal qu’en matière de planification patrimoniale et successorale.

4. Un exemple concret

Imaginons que des parents achètent, au moment de leur retraite, un appartement à la côte pour 800 000 €, dans lequel ils s’installent définitivement. Ils ont vendu leur ancienne habitation familiale au préalable, de sorte que cet appartement devient leur habitation propre et unique. Ils remplissent toutes les conditions pour bénéficier du taux réduit de 2 % : ils acquièrent ensemble le logement en pleine propriété, y établissent leur domicile dans les délais et respectent les autres conditions légales. Ils ont deux enfants.

Étape 1. Acquisition en pleine propriété

800 000 € x 2 % = 16 000 € de droits d’enregistrement.

Pour les conventions de vente conclues à partir du 1er janvier 2027, le taux réduit devrait à nouveau passer à 3 %, conformément à l’accord budgétaire flamand (Déclaration de septembre du 30 septembre 2026). Les droits d’enregistrement s’élèveraient alors à 24 000 €. En principe, c’est la date du compromis de vente sous seing privé qui est déterminante, et non celle de l’acte notarié. Cette modification doit encore être inscrite dans un décret.

Étape 2. Première donation de la nue-propriété

Peu après l’acquisition, chacun des deux parents donne à chacun des enfants une part du bien immobilier en nue-propriété d’une valeur de 150 000 € (soit 600 000 € au total).

Pour les donations de biens immobiliers en ligne directe, les droits de donation s’élèvent à 3 % sur la première tranche jusqu’à 150 000 €, puis à 9 % entre 150 000 € et 250 000 €, à 18 % entre 250 000 € et 450 000 € et à 27 % au-delà, chaque fois par donateur et par donataire. Chaque donation reste donc entièrement dans la première tranche :

4 x 150 000 € x 3 % = 18 000 € de droits de donation.

Étape 3. Deuxième tranche, au moins trois ans plus tard (technique du salami)

Après au moins trois ans, les parents donnent la part restante du bien immobilier en nue-propriété. Si la valeur du bien est restée inchangée, cela représente 200 000 €, soit 50 000 € par parent et par enfant. Le délai de trois ans étant écoulé, cette donation n’est pas cumulée avec la première et bénéficie à nouveau intégralement du taux de 3 % :

4 x 50 000 € x 3 % = 6 000 € de droits de donation.

Si l’appartement a pris de la valeur entre-temps, la deuxième tranche est imposée sur la base de sa valeur au moment de la donation.

Au total, les parents paient ainsi 16 000 € de droits d’enregistrement et 24 000 € de droits de donation, soit 40 000 €. Cela représente 5 % du prix d’achat.

Il convient de tenir compte du fait qu’après le décès des deux parents, les enfants seront copropriétaires de l’appartement. Si l’un des enfants souhaite ensuite reprendre seul l’appartement, des droits de partage seront en principe dus lors du partage (2,5 % en Flandre). Ce coût intervient toutefois également dans le cadre d’une acquisition scindée classique par plusieurs enfants et ne modifie donc pas la comparaison.

5. Comparaison avec une acquisition scindée

Si les parents et les enfants achetaient immédiatement le même appartement de manière scindée, les parents acquérant l’usufruit et les enfants la nue-propriété, ils ne pourraient plus bénéficier du taux réduit de 2 % depuis le 1er janvier 2026.

L’acquisition scindée reste possible en soi, éventuellement précédée d’une donation bancaire des parents aux enfants afin de financer l’acquisition de la nue-propriété, mais l’acquisition est en principe soumise à des droits d’enregistrement de 12 %.

Pour un prix d’achat de 800 000 €, cela représente 96 000 € de droits d’enregistrement (800 000 € x 12 %). Si la donation bancaire préalable est en outre enregistrée afin d’écarter le risque successoral, des droits de donation de 3 % s’ajoutent sur le montant donné.

Dans cet exemple de calcul simplifié, nous partons du principe que deux parents effectuent chacun une donation à deux enfants, que la valeur de l’appartement reste inchangée et que la convention de vente est conclue avant le 1er janvier 2027. Avec des droits d’enregistrement de 3 %, le total s’élève à 48 000 € (6 %) et l’économie à 48 000 €.

6. Une approche sur mesure reste indispensable

L’économie fiscale potentielle est donc considérable, mais la comparaison entre 5 % et 12 % ne constitue pas une règle générale.

Le résultat concret dépend notamment de la valeur de la nue-propriété, du prix d’achat du logement, du nombre d’enfants ou de petits-enfants bénéficiaires de la donation, d’éventuelles donations antérieures et des taux progressifs des droits de donation immobilière.

Une donation échelonnée (la technique dite du « salami ») peut également être envisagée. En tenant compte du délai de trois ans applicable, il peut être possible, dans certains cas, de bénéficier plusieurs fois des tranches inférieures des droits de donation tout en profitant du taux réduit.

La donation de la nue-propriété n’empêche par ailleurs pas nécessairement de recourir à nouveau à cette technique lors de l’acquisition ultérieure d’une nouvelle habitation propre. Pour chaque nouvelle acquisition, les conditions d’application du taux de 2 % doivent évidemment être à nouveau remplies. Ainsi, l’acquéreur doit s’inscrire à l’adresse du logement dans les trois ans suivant l’acte d’acquisition et, pour les conventions de vente conclues à partir du 1er janvier 2026, maintenir cette inscription de manière ininterrompue pendant au moins un an. Une nouvelle acquisition peu après la donation mérite toutefois une attention particulière : VLABEL indique expressément que, selon les circonstances concrètes, une telle opération peut constituer un abus fiscal.

Par ailleurs, il convient également de tenir compte d’un éventuel désavantage en matière de TVA pour les enfants qui reçoivent la nue-propriété par donation. L’administration de la TVA a adopté la position selon laquelle les personnes qui détiennent déjà la nue-propriété d’un logement à la suite d’une donation ne peuvent pas bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % applicable à la démolition-reconstruction d’une habitation propre et unique.

Cette technique doit donc toujours faire l’objet d’un calcul et d’une analyse juridique au cas par cas. Mais depuis que l’acquisition scindée ne peut plus bénéficier du taux de 2 %, la combinaison d’une acquisition en pleine propriété à 2 % et d’une donation ultérieure de la nue-propriété peut constituer une piste particulièrement intéressante.

7. Découvrez vos possibilités

Vous avez des questions sur cette technique ou souhaitez savoir si elle pourrait également présenter un intérêt dans votre situation particulière ? N’hésitez pas à nous contacter pour une analyse plus approfondie.